都说“投资不过山海关”，行业内把这个比喻一般来形容营商环境，从投资的角度讲，东北市场确实面临着诸多问题。东北是老工业基地，而东北产业投资下滑是深层次的结构问题。
从解放后，东北一直扮演着国内重要的经济基地，是国内轻重工业的摇篮。钢铁、汽车、农林、造船、原油等都在全国占据重要的比例，一开始就承担了国内经济的基石作用。
但在几十年的发展中，东北沉迷于过去的“辉煌”中，不思进取，产业结构严重老化。在2000年以后新经济发展周期来临，东北逐步开始落寞，产业开始走下坡路，东北从共和国长子沦为负。国家开始提倡“东北老工业基地振兴”，但这个口号喊了二十多年，振兴没起来，反而形成了“投资不过山海关”的“美誉”，让东北形象一蹶不振。工业产业的落寞让商务活动减少，也间接使酒店业一蹶不振。东北从过去的经济样板及学习对象，成为今天全国的负担。根据近两年的GDP总量和中央转移支付情况对比，东北三省基本处于“垫底”的现状。在转移支付层面，辽宁、黑龙江、吉林三省去年占据转移支付规模达到近5500亿，黑龙江近三千亿的转移支付排名仅次于四川，等于说曾经的老工业基地如今全靠其他地区资金补贴。
从酒店业的角度看，东北因特殊的地理位置和历史因素，曾经也是东亚重要的产业地区和经济基地。哈尔滨被称为冰城，因其独特的地理位置和自然资源，曾被誉为【东方莫斯科】。这个曾经辉煌一时的大都市，有着优秀的旅游资源，如著名的冰雕大世界、圣索菲亚教堂、拜占庭建筑和中央大街步行街等。在近代，有在国内知名的大公馆1903酒店、龙门贵宾楼酒店、马迭尔宾馆等，目前全国仅有的两部百年电梯，一部在上海外滩的华尔道夫酒店，另外一部在哈尔滨中央大街的大公馆1903酒店。马迭尔宾馆始建于1906年，1913年落成，创始人为苏联犹太人约瑟夫.亚历山大罗维奇.卡斯普。酒店取名马迭尔，俄语意思为时髦的、摩登的，后成为哈尔滨人尽皆知的名字。酒店见证过许多历史事件，许多政要名流也曾下榻过酒店，如宋庆龄、埃德加·斯诺和郭沫若等等。酒店也先后被授予【爱国主义教育基地】、【中华老字号】和【省文物保护单位】等等。90年代后马迭尔走上了多元化经营道路，其中就有著名的马迭尔冰棍、马迭尔自酿啤酒和马迭尔面包。长春的大和旅馆北楼于1907年动工，1909年竣工，建筑面积约2000平方米，内部设有客房24套，还有餐厅、会议室等，是长春最早的最新潮的近代旅馆建筑，耗资巨大，也是长春第一个有暖气供暖、水冲厕所、电灯照明的旅馆，在当时是亚洲设施最先进的东北连锁宾馆。
辽宁宾馆原名奉天大和旅馆，建于一九二七年，使用于一九二九年，它不仅是一座典型欧式建筑风格的著名酒店，而且具有文艺复兴时代的艺术特征，2007年被评为辽宁省文物保护单位，2013年做为中山广场建筑群之一，升格为国家级文物保护单位。2015年与哈尔滨龙门贵宾楼、长春春谊宾馆、大连宾馆等东北历史文化酒店共同成立百年历史文化酒店联盟。1945年8月，日本投降，国民党接管后，将当时大和旅馆改名为铁路宾馆。除蒋介石外，几乎所有的国民党高级将领都曾集中在这里。1948年沈阳解放后，陈云带领军管会就驻扎这里。1950年3月1日，毛主席途经沈阳，对沈阳进行视察，也曾下榻于此。此后，作为沈阳市政务接待国宾馆，接待过周恩来等国家领导人以及西哈努克亲王等外国元首与知名人士。
东北的酒店发展主要集中于被号称东北F4的哈尔滨、大连、沈阳、长春四市，1988年开业的大连富丽华大酒店是中国东北第一家五星级酒店。1997年，第一家国际品牌五星级酒店大连香格里拉大酒店开业到1999年哈尔滨香格里拉酒店的开业，拉开了国际酒店品牌进驻东北的序幕。如今大连市场有希尔顿、洲际、新世界、凯宾斯基等国际知名五星级酒店品牌，规模超过省会沈阳。1999年开业的沈阳皇朝万豪酒店是万豪集团在大陆第一家万豪酒店，也是沈阳第一家五星级酒店。如今的沈阳也有了香格里拉、凯宾斯基、希尔顿等十数家国际五星品牌。哈尔滨的总体规模也差不多，而垫底的长春高端酒店国际品牌进驻不多，但也有香格里拉、凯悦、万达文华等知名品牌。长春在东北这块地区，夹在哈尔滨和沈阳中间，略显尴尬。从东北高端酒店的发展周期看，起步和内地比相差不多，但总体爆发要晚于内地，国际高端酒店多集中于在2013年后进入东北，开业多集中于2017年后，这和地区的经济发展有一定的关联。
根据酒店之家的统计，黑龙江和辽宁及吉林三省的连锁酒店存量规模不是非常大，多以华住、锦江、首旅如家三巨头为主。黑龙江省内三家巨头各百家为龙头，前端品牌也以经济型为主。吉林市场则以华住为首，全季品牌逐步发力。锦江和首旅如家紧随其后，其他连锁也在这个区域多有布局。而辽宁省则规模和品牌上比黑龙江省和吉林省较为领先。三巨头规模基本超两百家，中档品牌也开始增长，在第二梯队内，亚朵等品牌也有两位数的布局，这和辽宁因为有沈阳和大连两座大城市息息相关。根据近几年东北的连锁酒店增长速度看，远低于华东等地区，但存量酒店减少的速度相对较快，这也给连锁酒店的发展留下了空间。并且，目前在东北的连锁酒店多以经济型为主，也多集中于大城市，下级城市面临严重的发展问题。
东北的发展，根本上问题在于宏观经济、人口、地缘政治多维度因素影响。在今后相当一段时间内， 东北无法从下降的泥潭走出，无法找到一条更为新兴的发展之路。从商务经济活动角度看，如今已经是饱和状态，未来可能还会呈现持续恶化局面，这样进一步会影响未来在东北地区的酒店投资信心。而东北一些曾经的能源城市如大庆等地，因能源的耗竭，这些地区已经不适合商务投资，未来是否可以开发能源旅游线路，开发能源研学概念的新的增长点。从另一个角度看，东北市场最大的可能是挖掘旅游，其中因其独特的冰雪资源和远东文化，可吸引很大一部分冬季游人群。目前哈尔滨已经具备了冰雪游的基本影响力，吉林长白山也已经有了一定的基础。哈尔滨今年冬季的冰雪旅游成功出圈，后续几年如何维持网红状态，考验的是当地经济的综合实力，保持原有的旅游物价，保障基础设施的建设，成为一大考验。但整个东北的冰雪旅游开发现状不是非常理想，原以大连为核心的北方滨海旅游也处于萧条阶段，这些地区是有着非常优越的自然环境，需要当地政府加大力度来优化旅游资源的转化，实现旅游资源的人流导入，真正把东北塑造成为新的旅游增长地。如此，东北的酒店投资还会有一些机会。酒店投资和地产投资有一些相似，中短期看政策（物业捡漏）、长期看人口。
来源：酒店观察网
